Comprendre la vente

Délais du compromis et de la promesse de vente : combien de temps avant de signer chez le notaire ?

« On a signé le compromis, et maintenant ? » C'est la question que l'on me pose le plus souvent, juste après le soulagement de l'offre acceptée. Entre l'accord sur le prix et la remise des clés, plusieurs délais s'enchaînent. Certains sont fixés par la loi et personne ne peut les raccourcir. D'autres dépendent de la préparation du dossier, et c'est là que l'on peut vraiment gagner du temps.

Je vous propose ici le calendrier réel d'une vente de maison, tel que je le vis avec les propriétaires que j'accompagne à Ballan-Miré, Joué-lès-Tours, Veigné ou Monts.

Les délais à retenir en un coup d'œil

Étape	Délai	Qui le fixe
De l'offre acceptée à la signature de l'avant-contrat	2 à 4 semaines en pratique	Les disponibilités de chacun et du notaire
Rétractation de l'acquéreur	10 jours calendaires	La loi
Condition suspensive de prêt	1 mois minimum, souvent davantage	La loi fixe le minimum, le contrat fixe la durée
Réflexion sur l'offre de prêt	10 jours, acceptation au plus tôt le 11e jour	La loi
Droit de préemption de la mairie	2 mois à partir de la réception de la déclaration	La loi
De l'avant-contrat à l'acte chez le notaire	Fixé librement dans l'avant-contrat ; dans mes dossiers, deux mois et demi à quatre mois	Vendeur et acquéreur

Compromis, promesse : deux documents, deux logiques

Le compromis engage les deux parties dès la signature : vous vous engagez à vendre, l'acquéreur s'engage à acheter, sous réserve des conditions suspensives prévues.

La promesse unilatérale de vente fonctionne autrement. Vous seul êtes engagé à vendre ; l'acquéreur dispose d'une option pendant une durée fixée. En contrepartie, il verse une indemnité d'immobilisation, en pratique comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente selon service-public.fr. Lorsqu'elle est signée sans notaire, la promesse unilatérale doit être enregistrée dans les 10 jours qui suivent son acceptation par l'acquéreur, faute de quoi elle est nulle.

Avec un compromis, l'acquéreur verse en général un dépôt de garantie ; service-public.fr le décrit comme un acompte correspondant à 10 % du prix, conservé jusqu'à la vente.

Dans les deux cas, le calendrier est sensiblement le même : ce sont les conditions suspensives, surtout le prêt, qui donnent le rythme.

Entre l'offre acceptée et le compromis : comptez 2 à 4 semaines

Une offre acceptée n'est pas encore une vente. Avant de signer l'avant-contrat, le notaire réunit le titre de propriété, le dossier de diagnostics, les documents d'urbanisme et, pour un logement en copropriété, les pièces du syndic. De son côté, l'acquéreur fournit son identité et les éléments de son financement.

Ce délai de deux à quatre semaines est celui que je constate le plus souvent. Il se raccourcit nettement quand votre dossier est prêt avant même la première visite. Si vous voulez savoir quelles pièces accompagnent une offre sérieuse, je les détaille dans l'article Quels documents fournir avec une offre d'achat immobilier ?.

Le calendrier réel, semaine par semaine

Les durées en semaines sont des repères tirés de mes dossiers ; les délais légaux sont indiqués à côté.

Jour 0 : signature de l'avant-contrat. L'acquéreur verse le dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation.
Jours 1 à 10 : rétractation possible pour l'acquéreur. Il dispose de 10 jours calendaires, à partir du lendemain de la première présentation du courrier recommandé qui lui notifie l'acte. Vous, vendeur, ne pouvez pas vous rétracter.
Semaines 2 à 8 : le prêt. L'acquéreur dépose ses demandes, reçoit l'offre de la banque, puis doit respecter 10 jours de réflexion : il peut l'accepter au plus tôt le 11e jour. La banque maintient son offre au moins 30 jours.
Semaines 2 à 10 : la préemption. Le notaire adresse à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner. La commune a 2 mois à partir de sa réception pour répondre ; son silence vaut renonciation.
Semaines 10 à 14 : la signature de l'acte authentique. Le prix vous est versé par le notaire et vous remettez les clés.

Concrètement, une maison mise en vente fin octobre qui trouve son acquéreur en quelques semaines se signe le plus souvent chez le notaire entre mars et mai. Autant le savoir dès le départ : annoncer un calendrier réaliste évite que l'attente soit vécue comme un retard, et vous laisse le temps d'organiser votre déménagement sereinement.

Les délais que personne ne peut raccourcir

Trois délais sont fixés par la loi :

les 10 jours de rétractation de l'acquéreur ;
les 10 jours de réflexion sur l'offre de prêt, qui ne peuvent pas être réduits ;
les 2 mois dont dispose la mairie pour exercer ou non son droit de préemption, sauf si elle y renonce plus tôt.

C'est pourquoi il serait illusoire de vous promettre une signature en un mois lorsqu'un prêt est en jeu.

Les délais que l'on peut vraiment gagner

Faire réaliser tous les diagnostics avant la mise en vente. C'est souvent deux à trois semaines de gagnées.
Rassembler les papiers en amont : titre de propriété, factures de travaux, autorisations d'urbanisme (permis, déclarations préalables).
Vérifier le financement de l'acquéreur avant d'accepter son offre.
Choisir un notaire disponible, qui échange avec le notaire de l'acquéreur dès la première semaine.

Et si l'acquéreur n'obtient pas son prêt ?

L'avant-contrat prévoit presque toujours une condition suspensive d'obtention de prêt. La loi impose qu'elle dure au moins un mois ; un délai plus long est possible et fréquent. Si la banque refuse un prêt conforme aux caractéristiques prévues (montant, durée, taux maximum), la vente n'a pas lieu et les sommes versées sont rendues à l'acquéreur, sans retenue ni indemnité.

C'est pour cela que je demande systématiquement un justificatif de capacité d'emprunt avant de vous conseiller d'accepter une offre. Mieux vaut attendre trois jours de plus qu'un acquéreur solide.

Ce que je fais pendant cette période

Entre le compromis et l'acte, je suis chaque étape avec le notaire, l'acquéreur et sa banque. Je vous fais un point régulier, même quand il n'y a rien de nouveau, pour que vous sachiez toujours où en est votre vente.

Questions fréquentes

Le vendeur peut-il se rétracter après la signature du compromis ?

Non. Le délai de rétractation de 10 jours protège uniquement l'acquéreur non professionnel. Une fois l'avant-contrat signé, vous êtes engagé.

Les 10 jours de rétractation comptent-ils les week-ends ?

Oui. Il s'agit de jours calendaires : tous les jours comptent, à partir du lendemain de la première présentation du courrier recommandé.

Combien de temps faut-il entre l'offre d'achat et le compromis ?

En pratique, deux à quatre semaines, le temps que le notaire réunisse les documents. Un dossier préparé en amont réduit ce délai.

Peut-on signer chez le notaire avant la fin du délai de préemption ?

Pas tant que la mairie n'a pas renoncé. Elle peut le faire expressément avant la fin des 2 mois ; à défaut, son silence à l'issue du délai vaut renonciation.

Combien de temps l'offre de prêt reste-t-elle valable ?

La banque doit maintenir ses conditions au moins 30 jours à partir de la réception de l'offre par l'emprunteur.

Sources

Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis, service-public.fr
Je veux obtenir un crédit immobilier, service-public.fr
Que devient la vente lorsque le crédit immobilier est refusé ?, service-public.fr
Vente d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption, service-public.fr