Compromis ou promesse de vente : quels délais avant de signer chez le notaire ?

Compromis, promesse : deux documents, deux logiques

Le compromis de vente engage les deux parties en même temps : vous vous engagez à vendre, l'acquéreur à acheter. C'est l'avant-contrat utilisé dans la très grande majorité des ventes de maisons à Ballan-Miré, Joué-lès-Tours, Veigné ou Monts.

La promesse unilatérale de vente, elle, n'engage que vous : vous réservez votre maison à un acquéreur pendant une durée déterminée, en échange d'une indemnité d'immobilisation, généralement de 5 à 10 % du prix. Si l'acquéreur renonce en dehors des conditions prévues, cette somme vous reste acquise.

Dans les deux cas, le calendrier qui suit est sensiblement le même : ce sont les conditions suspensives, pas la nature du document, qui déterminent la durée.

Le calendrier réel, semaine par semaine

• Jour 0 : signature du compromis, chez le notaire ou à l'agence, avec versement du dépôt de garantie (5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire).
• Jours 1 à 10 : délai de rétractation de l'acquéreur, dix jours calendaires après notification. Le vendeur n'en bénéficie pas.
• Semaines 2 à 8 : dépôt de la demande de prêt, édition de l'offre par la banque, puis délai de réflexion obligatoire de 11 jours avant acceptation.
• Semaines 2 à 10 : purge du droit de préemption urbain par la commune (deux mois maximum) et réunion des pièces d'urbanisme et d'état civil par le notaire.
• Semaines 10 à 14 : rendez-vous de signature de l'acte authentique, remise des clés et versement du prix.

Les délais que personne ne peut raccourcir

Trois délais sont légaux ou administratifs et s'imposent à tout le monde : les 10 jours de rétractation de l'acquéreur, les 11 jours de réflexion sur l'offre de prêt, et les deux mois dont dispose la commune pour répondre à la déclaration d'intention d'aliéner.

Il est donc illusoire de promettre une signature en un mois lorsqu'un prêt est en jeu. Mieux vaut annoncer un calendrier réaliste dès le départ : c'est ce qui évite l'inquiétude et les relances au fil des semaines.

Les délais que l'on peut vraiment gagner

• Faire réaliser tous les diagnostics avant la mise en vente, et non après l'offre : deux à trois semaines de gagnées.
• Retrouver dès le départ le titre de propriété, les factures de travaux, les autorisations d'urbanisme (véranda, piscine, abri de jardin) et le dernier avis de taxe foncière.
• Vérifier la solidité du financement de l'acquéreur avant d'accepter l'offre : simulation, apport, accord de principe.
• Choisir un notaire disponible et, lorsque deux notaires interviennent, s'assurer qu'ils échangent dès la première semaine.

Et si l'acquéreur n'obtient pas son prêt ?

La condition suspensive d'obtention de prêt protège l'acquéreur : s'il justifie d'un refus conforme aux caractéristiques inscrites au compromis (montant, durée, taux maximum), la vente est annulée et son dépôt de garantie lui est intégralement restitué.

Pour vous, le risque est de perdre plusieurs semaines. C'est pourquoi je demande systématiquement un justificatif de capacité d'emprunt avant de vous conseiller d'accepter une offre : mieux vaut attendre trois jours de plus qu'un acquéreur solide, que repartir de zéro deux mois plus tard.

Ce que je fais pendant cette période

Entre le compromis et la signature, beaucoup de vendeurs ont l'impression que plus rien ne bouge. En réalité, c'est la période où le dossier peut se bloquer sans que personne ne prévienne.

Je suis chaque étape : dépôt effectif de la demande de prêt, édition de l'offre, réponse de la commune, pièces réclamées par le notaire. Vous recevez un point régulier, même quand il n'y a rien de nouveau — c'est souvent ce qui rassure le plus.