Vendre votre bien en Touraine depuis l'étranger

Trois questions à régler avant de mettre en vente

• Qui a la main sur place : accès au bien, clés, relevé du courrier, entretien du terrain.
• Comment vous signerez : procuration notariée donnée à un tiers de confiance, ou signature électronique à distance.
• Quelle sera votre fiscalité de non-résident : plus-value, prélèvements sociaux, éventuel représentant fiscal accrédité.

Une estimation fiable sans vous déplacer

Tout commence par une estimation fiable. À distance, le risque est double : se fier à une estimation en ligne trop optimiste, ou à un souvenir du bien qui ne correspond plus à son état actuel — toiture, jardin, humidité dans un logement inoccupé.

Une bonne estimation à distance repose sur une visite physique réalisée par un professionnel local, avec compte rendu détaillé, photos et vidéo ; sur l'analyse des ventes réelles du secteur, et non des seuls prix affichés sur les portails ; et sur un échange en visioconférence pour vous présenter l'avis de valeur et le prix conseillé.

Un bien inoccupé depuis plusieurs mois peut avoir changé : jardin envahi, odeur de renfermé, petites infiltrations. Mieux vaut le découvrir avant la mise en vente qu'au moment de la visite d'un acheteur.

Mandat et diagnostics : tout se règle à distance

Le mandat de vente se signe aujourd'hui électroniquement, depuis n'importe quel pays, avec la même valeur juridique qu'une signature papier. C'est aussi le moment de régler la question des clés : confier un jeu à votre conseiller vous évite de mobiliser un proche à chaque visite.

Avant toute signature de compromis, le dossier de diagnostics doit être complet. Selon le bien, il comprend le DPE — devenu décisif pour les acheteurs —, les diagnostics amiante et plomb pour les logements anciens, les diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, l'état des risques — particulièrement regardé en Touraine, avec la Loire, le Cher et l'Indre —, le contrôle de l'assainissement non collectif si la maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout, et l'état relatif aux termites lorsque la commune est concernée.

Depuis l'étranger, il suffit de donner votre accord au diagnostiqueur : votre conseiller organise l'accès au logement et vous transmet les rapports.

Signer à distance, en pratique

Le compromis se signe électroniquement, comme le mandat. Pour l'acte authentique, deux voies existent. La procuration authentique, établie devant un notaire français, au consulat, ou devant un notaire local avec apostille et traduction. Ou l'acte notarié à distance, où vous comparaissez en visioconférence auprès d'un notaire de votre choix pendant que l'autre partie signe en étude.

Le choix se fait avec le notaire chargé de la vente, en fonction de votre pays de résidence. Il faut anticiper : les délais de rendez-vous en consulat peuvent atteindre plusieurs semaines, et obtenir une apostille aussi. Lancez la démarche dès la signature du compromis, pas une semaine avant l'acte.

Le prix de vente est ensuite versé par le notaire sur le compte que vous lui indiquez, en France ou à l'étranger.

La fiscalité du vendeur non-résident

La plus-value réalisée sur un bien situé en France reste imposable en France, même si vous résidez à l'étranger : 19 % d'impôt sur le revenu, comme pour un résident, auxquels s'ajoutent des prélèvements sociaux dont le taux dépend de votre affiliation à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Ces taux s'appliquent après abattements pour durée de détention : la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Deux exonérations concernent spécifiquement les expatriés : l'ancienne résidence principale, si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit votre départ et que le bien n'a pas été loué entre-temps ; et une exonération dans la limite de 150 000 € de plus-value, sous conditions, utilisable une seule fois.

Au-delà d'un certain montant de vente, les vendeurs résidant hors de l'UE et de l'EEE doivent désigner un représentant fiscal accrédité, dont les honoraires sont prélevés sur le prix. Bon réflexe : demandez au notaire une simulation de plus-value dès la signature du compromis. Vous saurez précisément combien vous percevrez net.

Les erreurs les plus fréquentes quand on vend à distance

• Afficher un prix trop élevé « pour voir » : un bien qui reste en ligne trop longtemps perd de sa valeur aux yeux des acheteurs, et vous ne pouvez pas réagir aussi vite à distance.
• Laisser le bien sans surveillance : un logement fermé se dégrade vite, surtout en hiver. Les maisons en tuffeau, fréquentes en Touraine, craignent particulièrement l'humidité.
• Oublier la procuration jusqu'à la dernière minute, ce qui peut retarder la vente de plusieurs semaines.
• Résilier trop tôt assurances et contrats : gardez l'assurance habitation active jusqu'à l'acte, et ne coupez l'électricité et l'eau qu'après la vente — les acheteurs veulent voir le logement chauffé et éclairé.
• Multiplier les interlocuteurs : à distance, un interlocuteur unique simplifie tout.

Ce que j'assure sur place pour vous

• Ouverture du bien pour les diagnostiqueurs, artisans et géomètres.
• Visites accompagnées et compte rendu écrit après chaque passage.
• Photos et vidéo du bien pour que vous jugiez de son état réel.
• Coordination avec le notaire, envoi des pièces et suivi du calendrier de signature.
• Rendez-vous téléphoniques ou visio calés sur votre fuseau horaire.

Le calendrier réaliste

Comptez généralement quelques semaines de préparation (diagnostics, pièces, photos), la durée de commercialisation propre à votre bien, puis environ deux à trois mois entre le compromis et l'acte authentique. Les formalités liées à l'étranger — procuration, apostille, représentant fiscal — s'ajoutent en amont : c'est là qu'on gagne ou qu'on perd du temps.